Bắt đáy đất Phú Thọ: đã đến lúc mua chưa và mua ở đâu

Không ai biết chính xác đáy ở đâu

Câu hỏi tôi nhận nhiều nhất qua tin nhắn và bình luận: bây giờ xuống tiền mua đất ở Phú Thọ đã được chưa. Hỏi thì mất năm giây, nhưng câu trả lời quyết định tài chính của người hỏi trong năm năm tới.

Tôi trả lời thẳng: không ai biết được chính xác khi nào là đáy. Chúng ta chỉ biết đâu là đáy khi nó đã đi qua rồi.

Ở phố Wall bên Mỹ có một nhà đầu cơ rất nổi tiếng với câu nói “thời điểm là tất cả”. Năm 1929, đúng lúc thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ, ông ấy áp dụng đúng tư duy đó và kiếm được khoảng 100 triệu đô la — một con số khủng khiếp vào thời điểm ấy. Nhưng chỉ vài năm sau, vẫn với tư duy bắt đáy đó, ông mất gần như toàn bộ. Một người giỏi đến thế mà còn không dò được đáy: đúng thì được, sai thì mất hết.

Nên theo tôi, cố đi dò đáy là một việc gần như vô nghĩa. Thay vì hỏi “đã đáy chưa”, nên đổi sang một câu khác: mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ, và mảnh đất mình đang nhắm đến thuộc vào loại nào.

Ở Phú Thọ không có một cái đáy chung

Đây là chỗ nhiều người bỏ qua khi bàn chuyện bắt đáy. Ba con số dưới đây đều là thông báo đấu giá công khai của tỉnh trong năm nay, không phải giá đồn:

• Ngày 25/9 — 17 ô đất tại thôn Phú Thịnh, xã Tân Sơn. Mỗi ô 104 m², giá khởi điểm 5 triệu đồng một m², tính ra khoảng 520 triệu một ô.
• Tháng 6 — 18 ô tại khu đồng Nhà Vam và khu đồng Đồng Chẩu, xã Phùng Nguyên và xã Lâm Thao. Diện tích 100 đến 158 m², giá khởi điểm 6 đến 12 triệu một m², mỗi ô khoảng 600 triệu đến gần 1 tỷ 9.
• Ngày 28/9 — 15 ô thuộc dự án nhà ở ven đường 35m, phường Phú Thọ. Mỗi ô 120 đến 121 m², giá khởi điểm 31 triệu một m², khoảng 3,7 tỷ một ô.

Cùng một tỉnh, cùng một năm, cùng một trung tâm đấu giá đứng ra tổ chức, mà giá khởi điểm chênh nhau hơn 6 lần — từ 5 triệu lên 31 triệu một mét vuông.

Có mảnh giảm giá rồi vẫn không nên mua

Trước khi nói nên mua ở đâu, phải nói cái không nên mua. Có những mảnh đất dù giá đã giảm vẫn không nên mua: đó là những mảnh mang tính đầu cơ quá nhiều trong mấy năm vừa rồi.

Đầu cơ nhiều nên khi cần bán, người ta phải giảm giá rất sâu. Nhưng giảm sâu mà không có nhu cầu ở thật thì mua vào vẫn không hiệu quả, vì sau mình không có ai mua tiếp.

Một dấu hiệu dễ nhận: mảnh đất nào cứ bốn tháng lại lãi 300 đến 400 triệu thì đó không phải giá trị thật đang tăng, đó là đầu cơ. Đầu cơ tăng được là nhờ tâm lý sợ bỏ lỡ, mà không ai biết lúc nào thì hết sợ. Gặp mức lãi như thế thì nên bán, đừng tham.

Tôi nói thêm một điều hơi khác người làm nghề: mỗi lần bán một mảnh đất cho ai đó, tôi đều tự hỏi người mua sau tôi còn cửa ăn hay không. Nghĩ cho người mua sau thì mình không thiệt đâu.

Có 500 triệu đến hơn 1 tỷ thì nhìn vào đâu

Với người đang có tiền thật, nếu vốn tầm 500 triệu đến khoảng hơn 1 tỷ, thì theo tôi cửa đáng nghiên cứu nhất ở Phú Thọ hiện nay là đất gần các khu công nghiệp và cụm công nghiệp. Lý do rất đơn giản: đó là vùng trũng về giá, giá chưa bị thổi mà lại có người cần dùng thật.

Toàn tỉnh hiện có 7 khu công nghiệp và 28 cụm công nghiệp, với gần 14.000 chuyên gia và kỹ sư trình độ cao làm việc lâu dài, chưa kể công nhân. Những người đó phải ở đâu đó, phải ăn uống và phải mua sắm.

Nhìn lại ba con số đấu giá ở trên: mức 5 đến 12 triệu một mét vuông nằm ở những xã còn xa trung tâm — và đó chính là mức giá mà người có vốn vừa phải còn với tới được.

Gần khu công nghiệp thôi chưa đủ

Tôi thêm hai điều kiện nữa, luôn hỏi khi đi xem đất.

Một, đường. Đường vào mảnh đất đó có đủ rộng để hai ô tô tránh nhau hay không. Nghe thì đơn giản nhưng đây là ranh giới giữa đất ở được và đất chỉ để bán lại.

Hai, hạ tầng có đang thực sự chạy qua không. Tỉnh đã có kế hoạch di dời 11 cơ sở sản xuất ra khỏi khu vực trung tâm Việt Trì trong giai đoạn 2026 đến 2030. Những việc như thế kéo theo người, kéo theo hàng hoá và kéo theo nhu cầu thật.

Nhưng tôi nhấn mạnh hai chữ nhu cầu thật: một tuyến đường chạy qua không có nghĩa là mọi mảnh đất quanh đó đều tăng giá. Nó chỉ có nghĩa là ở đó có lý do để người ta đến.

Một lưu ý rất mới nếu định đi đấu giá

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, được Quốc hội thảo luận ngày 19/10/2026, đề xuất nâng tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Thử tính lại bằng chính phiên Tân Sơn ở trên. Một ô 520 triệu, tiền đặt trước hiện là 62,4 triệu, tức khoảng 12%. Nếu dự thảo được thông qua, chính ô đất ấy sẽ phải đặt trước ít nhất 104 triệu.

Nghĩa là cánh cửa đi đấu giá bằng vốn mỏng đang dần hẹp lại. Ai định vào phiên để lướt thì càng khó, vì dự thảo còn có điều khoản cấm tham gia đấu giá đối với người trúng rồi bỏ cọc. Tôi đã nói kỹ phần luật này trong bài về phát biểu của Thủ tướng ngày 18/10.

Việc làm ngay trong tuần này

Nếu anh chị đang cầm tiền và định mua trong vài tháng tới, ba việc có thể làm ngay:

• Chọn đúng một khu muốn mua, rồi tìm cho ra giá khu đó một năm trước. Đừng so với giá tỉnh khác, cũng đừng so với khu khác trong tỉnh.
• Đi xem thực địa và đo đúng một thứ: đường vào có đủ cho hai ô tô tránh nhau không.
• Nếu định đi đấu giá, tính lại tiền đặt trước theo mức 20 đến 50% ngay từ bây giờ, để biết mình còn đủ vốn vào phiên hay không.

Câu hỏi thường gặp

Giá đất Phú Thọ đã chạm đáy chưa?

Không ai trả lời chắc được, kể cả tôi. Và câu hỏi này không có một đáp án chung cho cả tỉnh: ba phiên đấu giá công khai năm nay có giá khởi điểm chênh nhau hơn 6 lần, từ 5 triệu đến 31 triệu một mét vuông. Nên hỏi theo từng khu, so với giá chính khu đó một năm trước.

Có 500 triệu thì mua được đất gì ở Phú Thọ?

Mức 5 đến 12 triệu một mét vuông ở những xã còn xa trung tâm nằm trong tầm đó. Ví dụ phiên ngày 25/9 ở xã Tân Sơn: ô 104 m², giá khởi điểm 5 triệu một m², khoảng 520 triệu một ô. Nhưng giá rẻ không phải lý do để mua — phải có người cần dùng thật ở khu đó.

Làm sao biết một mảnh đất là đầu cơ?

Dấu hiệu rõ nhất là tốc độ tăng giá không đi cùng nhu cầu ở thật. Mảnh nào cứ bốn tháng lại lãi 300 đến 400 triệu trong khi quanh đó không có thêm người về ở, không có thêm việc làm, thì phần tăng ấy đến từ tâm lý chứ không đến từ giá trị.

Tiền đặt trước khi đấu giá đất sắp tăng bao nhiêu?

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, thảo luận tại Quốc hội ngày 19/10/2026, đề xuất mức 20% đến 50% giá khởi điểm. Đây mới là dự thảo, chưa thông qua. Nếu thông qua, một ô khởi điểm 520 triệu sẽ phải đặt trước ít nhất 104 triệu thay vì 62,4 triệu như hiện nay.

Nguồn số liệu trong bài

Con số	Nguồn
17 ô, thôn Phú Thịnh, xã Tân Sơn, 104 m², 5 triệu/m² (25/9/2026)	Thông báo đấu giá công khai của tỉnh Phú Thọ
18 ô, xã Phùng Nguyên và xã Lâm Thao, 100–158 m², 6–12 triệu/m² (tháng 6/2026)	Thông báo đấu giá công khai của tỉnh Phú Thọ
15 ô, dự án nhà ở ven đường 35m, phường Phú Thọ, 120–121 m², 31 triệu/m² (28/9/2026)	Thông báo đấu giá công khai của tỉnh Phú Thọ
7 khu công nghiệp, 28 cụm công nghiệp, gần 14.000 chuyên gia và kỹ sư	Số liệu công bố của tỉnh Phú Thọ
Di dời 11 cơ sở sản xuất khỏi trung tâm Việt Trì, 2026–2030	Kế hoạch của tỉnh Phú Thọ
Tiền đặt trước đấu giá đất ở đề xuất 20–50% giá khởi điểm	Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, Quốc hội thảo luận 19/10/2026
Tiền đặt trước hiện hành của phiên Tân Sơn: 62,4 triệu một ô	Thông báo đấu giá công khai của tỉnh Phú Thọ
Nhà đầu cơ phố Wall kiếm ~100 triệu đô năm 1929 rồi mất gần hết	Kiến thức lịch sử thị trường chứng khoán, dẫn lại trong video

Bài viết liên quan

• Thủ tướng nói giá đất sẽ giảm, người cầm đất Phú Thọ nên làm gì
• 4 loại đất có tiền cũng không nên mua
• Nền công nghiệp Phú Thọ: 16 tỷ đô, và cái tên ít ai ngờ tới

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.

Xem video đầy đủ

Video “Bắt đáy đất Phú Thọ — đã đến lúc mua chưa và mua ở đâu?” lên sóng ngày 23/10/2026 trên kênh YouTube Ngọc Khánh BĐS.