Thủ tướng nói giá đất sẽ giảm, người cầm đất Phú Thọ nên làm gì
Thủ tướng nói giá đất sẽ giảm — tôi đang cầm đất thì có nên bán không?
Bài này đọc lại nguyên văn câu nói đó, đọc cả câu Thủ tướng nói thêm ngày hôm sau, rồi chỉ ra thứ thật sự sắp thay đổi với người đi mua đất ở Phú Thọ: bốn điểm trong dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi.
Câu nói đó được nói trong bối cảnh nào
Chiều 18/10/2026, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội, Thủ tướng Lê Minh Hưng có bài phát biểu dài gần 40 phút. Phần có câu nói trên nằm trong mục giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế.
Chỗ này đáng để ý: cùng mục đó, Thủ tướng nói về giá xăng dầu, về giá thuốc và thiết bị y tế, về giá điện. Tức là bất động sản được xếp cùng nhóm với xăng, với thuốc, với điện — một khoản chi phí đầu vào mà nền kinh tế đang phải gánh. Vì giá đất cao thì giá thuê mặt bằng cao, doanh nghiệp phải trả lương cao hơn, và cuối cùng mọi thứ người dân mua đều đắt lên. Đó là cách nhìn của người điều hành nền kinh tế, không phải cách nhìn của người đi mua đất.
Câu nói có hai vế, báo chí hay chỉ trích dẫn vế sau
Vế trước: sau khi thực hiện các chính sách rất quyết liệt như phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê, thị trường giá nhà, nhất là nhà chung cư, phải theo xu hướng đi xuống.
Vế sau: tới đây Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước sẽ quyết định và điều tiết giá đất — “như vậy, chắc chắn giá đất và giá bất động sản sẽ giảm”.
Nghĩa là chữ “chắc chắn” đó gắn với một điều kiện: Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và Nhà nước điều tiết giá đất. Đó là một chính sách sắp làm, chứ không phải một dự báo thị trường.
Phân khúc nào bị quản chặt, phân khúc nào theo thị trường
Sáng hôm sau, 19/10/2026, cũng tại thảo luận tổ, Thủ tướng nói rõ hơn — và đây mới là chỗ quan trọng nhất với người cầm đất.
Nguyên văn: “Mục tiêu xuyên suốt trong quản lý đối với thị trường bất động sản và giá đất là giá nhà, nhất là nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, phải được quản lý rất chặt chẽ, không thể có tăng giá đột biến”. Và một câu nữa: “Chúng ta phải quản lý, điều tiết, không thể để tăng giá một cách vô lý đối với những phân khúc cần quản lý”.
Ngay sau đó, về phân khúc còn lại: riêng những phân khúc cao cấp dành cho người có điều kiện kinh tế thì sẽ điều tiết tuỳ theo nhu cầu và yêu cầu của thị trường.
Nghe hai câu đó cạnh nhau sẽ thấy Nhà nước nói rõ nhóm nào bị quản chặt — nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Phần còn lại vẫn theo cung cầu. Cho nên nếu ai nói rằng Thủ tướng tuyên bố mọi loại đất sẽ giảm, thì người đó mới nghe một câu mà chưa đọc câu thứ hai.
Bốn điểm trong dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi
Cùng sáng 19/10, Quốc hội thảo luận dự án Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, gồm 7 chương và 64 điều, dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 2. Ở Phú Thọ, đấu giá đất là chuyện của rất nhiều người. Dự thảo này đụng thẳng vào túi tiền người đi đấu giá:
- Tiền đặt trước nâng lên 20 – 50% giá khởi điểm với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Một lô khởi điểm 1 tỷ thì tiền đặt trước có thể lên tới 200 đến 500 triệu, thay vì mức vài chục triệu như nhiều phiên trước đây.
- Đã nộp hồ sơ, nộp tiền đặt trước hợp lệ và có mặt ở phiên thì coi như đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Quy định này để chặn người không có nhu cầu mua thật vẫn vào phiên để trục lợi.
- Trúng đấu giá rồi bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Không phải phạt tiền, mà là bị loại khỏi sân chơi.
- Vi phạm dẫn đến kết quả đấu giá bị huỷ thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc.
Bốn điểm đó cộng lại nói một điều
Người đi đấu giá đất để lướt sẽ rất khó sống. Còn người mua để dùng thật thì gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí dễ thở hơn vì bớt người vào phiên chỉ để đẩy giá.
Một chi tiết nữa trong phát biểu ngày 19/10: Thủ tướng dẫn Luật Đất đai, nói rằng khi đấu giá thì trình tự, thủ tục và việc quyết định giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi tới đây sẽ do Uỷ ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các địa phương quyết định theo khung giá đất và hệ số. Nghĩa là giá khởi điểm ở mỗi địa phương bám vào khung của địa phương đó — ở Phú Thọ thì theo dõi bảng giá đất và hệ số của tỉnh mình, đừng nhìn giá một tỉnh khác rồi suy ra.
Tôi nói thật
Tôi không biết giá đất Phú Thọ sẽ giảm bao nhiêu phần trăm, và tôi nghĩ hiện giờ không ai biết. Luật chưa thông qua, văn bản hướng dẫn cũng chưa có. Ai nói chắc với anh chị một con số phần trăm vào lúc này là đang đoán, kể cả tôi. Nhưng có một thứ tôi biết chắc vì nó đã nằm trong dự thảo: luật chơi đấu giá đất sắp đổi, và đổi theo hướng siết người lướt. Đó là thứ nên chuẩn bị, chứ không phải ngồi đoán phần trăm.
Việc nên làm ngay, chia theo hai nhóm
Nếu anh chị đang cầm đất
Câu hỏi không phải “giá có giảm không”, mà là “mảnh này có người cần dùng thật không”. Đất ở nơi có việc làm, có người đến ở, có hạ tầng đang chạy thì nhu cầu thật vẫn còn. Phú Thọ toàn tỉnh hiện có 7 khu công nghiệp và 28 cụm công nghiệp, với gần 14.000 chuyên gia và kỹ sư trình độ cao làm việc lâu dài. Tỉnh cũng đã có kế hoạch di dời 11 cơ sở sản xuất ra khỏi khu vực trung tâm Việt Trì trong giai đoạn 2026 đến 2030. Tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng đoạn qua tỉnh dài gần 100 km, đi qua 22 xã, phường.
Còn nếu mảnh đất của anh chị nằm ở nơi mà 5 năm tới cũng không hình dung được ai sẽ về ở, thì câu trả lời không nằm ở chính sách nào cả. Nó nằm ở chỗ anh chị gánh lãi được bao lâu nữa.
Nếu anh chị đang cầm tiền và định đi đấu giá
- Xem lại khả năng bỏ tiền đặt trước ở mức 20 đến 50% giá khởi điểm.
- Bỏ hẳn ý định vào phiên để lướt, vì bỏ cọc là bị cấm tham gia.
- Theo dõi bảng giá đất cùng hệ số của tỉnh, thay vì nghe giá đồn.
Anh chị đang cầm một mảnh đất mà chưa biết nó thuộc nhóm nào?
Nhắn cho tôi vị trí và diện tích, tôi nói thẳng cách tôi nhìn mảnh đó, không tính tiền.
Câu hỏi thường gặp
Thủ tướng có tuyên bố mọi loại bất động sản sẽ giảm không?
Không. Câu “chắc chắn giá đất và giá bất động sản sẽ giảm” được nói ngay sau một điều kiện: Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi và Nhà nước điều tiết giá đất. Hôm sau Thủ tướng nói rõ nhóm bị quản chặt là nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người thu nhập thấp; riêng phân khúc cao cấp thì điều tiết tuỳ theo nhu cầu và yêu cầu của thị trường.
Đi đấu giá đất sắp tới phải đặt trước bao nhiêu tiền?
Theo dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân được nâng lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm. Một lô khởi điểm 1 tỷ thì tiền đặt trước có thể lên tới 200 đến 500 triệu. Dự thảo chưa được thông qua, nên đây là mức đang đề xuất.
Bỏ cọc sau khi trúng đấu giá thì bị gì?
Dự thảo bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Ngoài ra, người trúng đấu giá có vi phạm dẫn đến kết quả đấu giá bị huỷ thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc.
Giá khởi điểm đấu giá đất được tính thế nào?
Theo phát biểu ngày 19/10, khi đấu giá thì trình tự, thủ tục và việc quyết định giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi tới đây sẽ do Uỷ ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các địa phương quyết định theo khung giá đất và hệ số. Nên hãy theo dõi bảng giá đất và hệ số của chính tỉnh mình.
Vậy có nên giữ bất động sản năm 2026 không?
Đây là quan điểm cá nhân của tôi: câu hỏi đúng không phải “giá có giảm không” mà là “mảnh đất này có người cần dùng thật không”. Đất gắn với việc làm, dân cư và hạ tầng đang chạy thì nhu cầu thật vẫn còn. Đất mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá, 5 năm tới không hình dung được ai về ở, thì rủi ro nằm ở chỗ gánh lãi được bao lâu.
Bảng nguồn
| Nội dung | Nguồn |
|---|---|
| “Như vậy, chắc chắn giá đất và giá bất động sản sẽ giảm” — và điều kiện kèm theo | Phát biểu tại thảo luận tổ Quốc hội chiều 18/10/2026; Dân trí đăng 18/10/2026 |
| Nhà ở xã hội, nhà cho thuê phải quản rất chặt, không tăng giá đột biến; phân khúc cao cấp theo nhu cầu thị trường | Phát biểu tại thảo luận tổ Quốc hội sáng 19/10/2026; Dân trí, VnExpress, CafeF, baochinhphu.vn đăng 19/10/2026 |
| Luật Đấu giá tài sản sửa đổi: 7 chương, 64 điều; tiền đặt trước 20–50%; cấm đấu giá khi bỏ cọc; mất cọc khi huỷ kết quả | Dự thảo trình Quốc hội ngày 19/10/2026; Dân trí 19/10/2026 |
| 7 khu công nghiệp, 28 cụm công nghiệp, gần 14.000 chuyên gia – kỹ sư | CafeF 11/3/2025 (số liệu trước khi hợp nhất tỉnh ngày 01/7/2025) |
| Di dời 11 cơ sở sản xuất khỏi trung tâm Việt Trì, 2026–2030 | Báo Tiền Phong, dẫn lại trên CafeF 07/10/2026 |
| Đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng qua Phú Thọ gần 100 km, 22 xã/phường | Báo Phú Thọ 18/10/2026 |
| Nhận định “người lướt khó sống, người mua dùng thật ít bị ảnh hưởng” | Quan điểm cá nhân của người viết, không phải số liệu |
Bài viết liên quan
- Xây nhà trọ cho thuê ở Việt Trì chỉ ra 3,8% một năm
- Thị trường bất động sản năm 2027 giảm sâu hay đi ngang
- Xu hướng đầu tư bất động sản Phú Thọ
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
Xem video đầy đủ
Video đầy đủ của bài này lên sóng trên kênh YouTube Ngọc Khánh BĐS lúc 13h00 ngày 22/10/2026. Anh chị bấm đăng ký kênh để nhận thông báo khi video lên.