Bất động sản Việt Nam có sập như Trung Quốc không?
Trung Quốc không sập trong một đêm. Hiểu đúng nó sập thế nào thì mới trả lời được câu hỏi Việt Nam có đi vào con đường đó hay không.
Nhìn sang Trung Quốc thì thấy một điều đáng sợ: một thị trường từng tăng trưởng hàng chục năm, những tập đoàn bất động sản khổng lồ, những thành phố mới mọc lên liên tục, giá nhà tăng mạnh. Rồi hàng loạt doanh nghiệp vỡ nợ, dự án đình trệ, người mua mất niềm tin, thị trường rơi vào khủng hoảng kéo dài.
Câu hỏi là: Việt Nam có đang đi vào đúng con đường đó không? Muốn trả lời thì phải hiểu chính xác Trung Quốc đã sập thế nào.
Trung Quốc không sập trong một đêm
Có một điều tôi muốn nói ngay: sẽ không chính xác nếu nói bất động sản Trung Quốc bắt đầu sập từ năm 2018. Năm 2018 là mốc quan trọng trong quá trình siết đòn bẩy. Còn cuộc khủng hoảng thực sự mạnh nhất vào khoảng 2020 và 2021.
Trước đó, Trung Quốc có một thời gian rất dài phát triển bất động sản dựa trên tín dụng đất đai và đòn bẩy. Mô hình là: doanh nghiệp vay tiền mua đất, vay tiền xây nhà, bán nhà hình thành trong tương lai, lấy tiền bán nhà để tiếp tục mua đất, rồi tiếp tục vay.
Mô hình này hoạt động cực kỳ tốt khi giá nhà tăng và tín dụng còn rẻ. Nhưng một hệ thống dùng nợ để tăng trưởng thì rất nhạy cảm với việc dòng tiền bị khóa lại.
Ba mốc
2016 — ông Tập Cận Bình đưa ra thông điệp nổi tiếng: nhà là để ở, không phải để đầu cơ. Bắc Kinh bắt đầu muốn giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào bất động sản.
2018 — việc kiểm soát tín dụng được đẩy mạnh. Nói đơn giản: trước đây tiền chảy vào bất động sản quá mạnh, bây giờ chính quyền bắt đầu siết van tiền.
Nhưng vì sao 2018 chưa phải cú sập? Vì khi mới bắt đầu siết, doanh nghiệp vẫn còn tài sản, còn dự án, còn hàng tồn để bán, vẫn xoay vòng vốn được. Tác động chưa xuất hiện ngay. Nhưng bên trong hệ thống, áp lực nợ bắt đầu tích tụ.
2020 — chính sách ba lằn ranh đỏ. Trung Quốc đặt giới hạn tài chính với các doanh nghiệp bất động sản để kiểm soát đòn bẩy. Đây mới thực sự là lúc mô hình “vay tiền, mua đất, xây nhà, bán, vay tiếp” bị đánh mạnh.
2021 — quả bom nổ. Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, rơi vào khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng.
Vòng xoáy mới là thứ nguy hiểm nhất
Evergrande không phải nguyên nhân duy nhất. Nó là biểu tượng cho một vấn đề lớn hơn: toàn bộ mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào đòn bẩy đã gặp giới hạn.
Khi doanh nghiệp không vay được tiền như trước, họ phải bán tài sản. Muốn bán nhanh thì phải giảm giá. Giảm giá thì người mua bắt đầu chờ. Người mua chờ thì doanh số giảm. Doanh số giảm thì doanh nghiệp càng thiếu tiền. Càng thiếu tiền thì dự án càng đình trệ. Dự án đình trệ thì người mua càng mất niềm tin.
Giảm giá → giảm thanh khoản → giảm niềm tin → giảm giá
Vòng xoáy này mới là thứ nguy hiểm, không phải một doanh nghiệp cụ thể
Và nhiều người nghĩ “Evergrande vỡ nợ thì liên quan gì đến tôi”. Nhưng bất động sản là một hệ thống: doanh nghiệp liên quan đến ngân hàng, ngân hàng liên quan đến tín dụng, người mua liên quan đến khoản vay, chính quyền địa phương liên quan đến đất đai. Và người dân thì có một tỷ trọng tài sản rất lớn nằm trong bất động sản. Khi giá giảm sâu, tâm lý tiêu dùng suy yếu, và cả nền kinh tế bị ảnh hưởng.
Việt Nam giống Trung Quốc ở đâu
Câu trả lời của tôi là: có những điểm giống, nhưng chưa thể nói Việt Nam sẽ sập như Trung Quốc.
Giống ở bốn chỗ:
- Bất động sản Việt Nam phụ thuộc khá lớn vào tín dụng
- Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao
- Có những giai đoạn giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ thu nhập
- Tâm lý “đất là tài sản giữ giá” xuất hiện rất mạnh
Khác ở đâu
- Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa, nhu cầu nhà ở thật vẫn rất lớn
- Hạ tầng đang tiếp tục được đầu tư
- Dân số và cơ cấu kinh tế khác với Trung Quốc
- Và quan trọng nhất: không phải tất cả bất động sản đều giống nhau. Một căn hộ ở khu vực có nhu cầu thật khác hoàn toàn với một lô đất được mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá.
Câu hỏi quan trọng hơn câu hỏi “có sập không”
Nếu thị trường không tăng trong 3 đến 5 năm nữa, bạn có chịu được không?
Mua bằng tiền nhàn rỗi thì thị trường đứng vài năm vẫn chịu được. Nhưng nếu 70% là tiền vay, mỗi tháng phải trả lãi mà tài sản không tăng giá, thì áp lực hoàn toàn khác. Và nếu hàng nghìn, hàng triệu nhà đầu tư cùng dùng đòn bẩy, thì khi thị trường đảo chiều, áp lực bán có thể xuất hiện rất nhanh.
Đó chính là bài học lớn nhất từ Trung Quốc.
Tôi nói thật
Không ai khẳng định được 100% chuyện này. Tôi cũng không tin vào câu “bất động sản Việt Nam không bao giờ giảm”. Thị trường có chu kỳ: có lúc tăng, có lúc đi ngang, có lúc điều chỉnh.
Phần so sánh Việt Nam – Trung Quốc trong bài là cách nhìn của riêng tôi, dựa trên những gì đã xảy ra ở Trung Quốc và những gì tôi quan sát ở thị trường trong nước. Đây không phải dự báo, và càng không phải lời khuyên đầu tư.
Gom lại
Việt Nam không nhất thiết phải đi theo con đường của Trung Quốc. Nhưng nếu chúng ta mắc phải những sai lầm giống Trung Quốc thì lịch sử hoàn toàn có thể lặp lại theo một phiên bản khác.
Cho nên nếu bạn đang đầu tư, đừng chỉ nhìn vào “khu này tăng bao nhiêu phần trăm”. Hãy nhìn vào pháp lý có chắc không, nhu cầu thật có không, hạ tầng có thật không, thanh khoản thế nào. Và câu cuối cùng, quan trọng nhất: nếu thị trường không tăng trong 3 năm, mình có đủ sức giữ lại tài sản không?
Trong bất động sản, kiếm được tiền là một chuyện. Giữ được tiền qua một chu kỳ mới là bản lĩnh. Đừng sợ bất động sản giảm giá — hãy sợ mình mua bằng một khoản nợ, rồi thị trường giảm, và mình không còn khả năng chờ.
Nguồn
- Mốc chính sách Trung Quốc: thông điệp 2016, siết tín dụng 2018, ba lằn ranh đỏ 2020, khủng hoảng Evergrande 2021
- Phần so sánh Việt Nam – Trung Quốc là nhận định của riêng tôi, không phải dự báo
- Bài viết không phải lời khuyên đầu tư
Xem video
Bạn đang cầm một quyển sổ mà chưa chắc? Nhắn cho tôi, tôi xem giúp, không tính tiền.
Zalo 0928.167.666 — Ngọc Khánh, bất động sản Phú Thọ.