Ngọc Khánh BẤT ĐỘNG SẢN

Đừng mua đất Phú Thọ nếu chưa biết 6 chuyện này

Ngọc Khánh · môi giới bất động sản Phú Thọ — 9 thg 10, 2026 Đừng mua đất Phú Thọ nếu chưa biết 6 chuyện này

Nghề của tôi là bán đất. Vậy mà hôm nay tôi nói đừng mua — vì có 6 chuyện chỉ riêng Phú Thọ mới có, mà người ở xa về gần như không ai biết.

Nghề của tôi là bán đất cho bạn. Vậy mà hôm nay tôi lại nói đừng mua. Nghe vô lý, nhưng có 6 chuyện chỉ riêng Phú Thọ mới có ở thời điểm này. Biết thì mua được. Không biết thì mất tiền, và mất vì những lý do rất lãng.

1. Sóng sáp nhập đã tàn, mà nhiều người vẫn mua theo sóng đó

So với đầu năm 2025, mặt bằng giá đất Phú Thọ đã tăng 20–50% tuỳ vị trí. Có ô đất 105 mét vuông ở khu đô thị Bến Gót lên từ 1 tỷ 65 thành 2 tỷ 5.

Nhưng đây là nửa còn lại của câu chuyện: khi hết sóng sáp nhập tỉnh thành, cơn sốt đất nền đã hạ nhiệt, và đã có nơi xuất hiện tình trạng giá giảm.

Trong khi đó, ở những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, gần khu công nghiệp và trục giao thông chính, giá tăng khoảng 10–20% so với giai đoạn 2023–2024.

Một bên tăng 50% rồi xẹp. Một bên tăng 15% mà giữ được.
Vì mức tăng thứ hai đến từ người ở thật, người đi làm thật

Mua theo sóng tin thì phải vào lúc tin chưa ra, không phải lúc tin đã cũ. Giai đoạn này phải mua theo đường, không mua theo tin.

2. Hành lang an toàn mà mắt thường không thấy

Phú Thọ đang có 2 tuyến hạ tầng rất lớn cùng chạy qua: đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, đoạn qua tỉnh dài 99,1 km; và Vành đai 5 vùng Thủ đô, đoạn qua tỉnh dài 90,53 km. Cộng lại gần 190 km.

Nghe thì toàn tin tốt. Nhưng tuyến nào cũng kéo theo hành lang an toàn hai bên, và đất nằm trong hành lang thì không xây được.

Chỗ chết người là: rất nhiều đoạn chưa cắm mốc. Bạn ra thực địa, đứng trên mảnh đất, nhìn quanh không thấy dấu hiệu gì. Cây vẫn xanh, đường vẫn thế, hàng xóm vẫn xây nhà bình thường. Chỉ bản đồ quy hoạch mới cho biết.

Ô đất trống ven kênh. Nhìn từ trên cao mới thấy hết ranh giới, lối vào và chỗ trũng.
Ô đất trống ven kênh. Nhìn từ trên cao mới thấy hết ranh giới, lối vào và chỗ trũng.

3. Gần đường sắt không có nghĩa là gần ga

Đây là câu tôi nghe nhiều nhất năm nay: mảnh này gần đường sắt cao tốc. Tôi hỏi lại: gần ga nào?

99,1 km đường sắt qua Phú Thọ có 5 nhà ga. Chia ra là trung bình gần 20 km mới có một ga. Phần lớn chiều dài tuyến chỉ là tàu chạy qua — mà tàu chạy qua thì không ai xuống, không ai lên, và không có gì đổi.

Chưa hết. 5 nhà ga đó không giống nhau. 4 ga hỗn hợp ở phường Phong Châu, phường Vân Phú, xã Sơn Đông, xã Bình Nguyên. Còn 1 ga hành khách ở phường Vĩnh Yên.

Ga hỗn hợp chở cả hàng, nên kéo kho bãi, xưởng, logistics. Ga hành khách chở người, nên kéo nhà ở, dịch vụ, quán ăn. Mua đất quanh ga mà không biết ga đó loại gì thì có thể mua đúng chỗ nhưng sai loại đất.

4. Sắp có nguồn cung lớn ra thị trường, ở ngay trung tâm

Chuyện này gần như không ai nói với người mua. Sau khi hợp nhất 3 tỉnh, Phú Thọ đang rà soát toàn bộ 1.324 cơ sở nhà, đất. Trong đó 583 cơ sở dôi dư được đưa vào kế hoạch xử lý, hướng tới hoàn tất trong năm 2026. Và 121 cơ sở đã giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để khai thác, đấu giá hoặc cho thuê.

Công sở nằm ở đâu? Nằm ở trung tâm — những vị trí đẹp nhất của các xã, phường cũ. 121 cơ sở đất trung tâm sắp đấu giá là một lượng cung không nhỏ, và cung ra thì giá quanh đó khó tăng trong một thời gian.

Tôi không nói đừng mua đất trung tâm. Tôi nói: trước khi mua, hỏi xem gần đó có cơ sở nào trong danh sách kia không. Nếu có, bạn có thể chờ đấu giá để mua rẻ hơn và sạch hơn.

5. Đừng chia 20 triệu lượt khách ra 365 ngày

Du lịch Phú Thọ đang là con số rất đẹp. 9 tháng đầu 2026 đón 13,4 triệu lượt khách, bằng 110% cùng kỳ. Mục tiêu đến 2030 là ít nhất 20 triệu lượt, với hơn 22.000 phòng lưu trú.

Nhiều người nghe con số đó rồi đi mua đất làm homestay. Nhưng trong 13,4 triệu lượt của 9 tháng, riêng dịp Giỗ Tổ Hùng Vương đã khoảng 6,5 triệu lượt.

Gần một nửa khách của 9 tháng dồn vào mấy ngày lễ
Riêng ngày chính lễ, Đền Hùng đón khoảng 500.000 lượt

Hàng quán quanh Đền Hùng sống rất khoẻ trong 10 ngày rồi nằm im gần cả năm. Một cái homestay tính dòng tiền theo con số 20 triệu lượt chia đều thì sai hoàn toàn.

Muốn làm du lịch ở Phú Thọ mà có dòng tiền cả năm thì phải nhìn sang Tam Đảo, hồ Hoà Bình, Thanh Thuỷ, Kim Bôi — những nơi khách đi quanh năm. Đây là nhận định của tôi, tôi không có số liệu khách theo mùa của từng điểm.

6. Bản đồ Phú Thọ đã khác, mà nhiều người vẫn so giá bằng bản đồ cũ

Sau khi hợp nhất 3 tỉnh, Phú Thọ bây giờ gồm cả đất Vĩnh Phúc cũ và Hoà Bình cũ. Tỉnh có thêm Tam Đảo, hồ Hoà Bình, Vườn quốc gia Xuân Sơn, đồi chè Long Cốc, Vân Sơn, Mai Châu, Kim Bôi, Thanh Thuỷ.

Và đoạn Vành đai 5 dài 90,53 km kia nằm trên đất Hoà Bình cũ và Vĩnh Phúc cũ, chứ không nằm trên đất Phú Thọ cũ.

Chuyện này gây ra hai cái lộn. Một, người ta nói “giá đất Phú Thọ” mà không nói là Phú Thọ nào, nên so giá sai hẳn. Hai, người quen đất Phú Thọ cũ thì vẫn chỉ nhìn quanh Việt Trì, mà trục hạ tầng lớn nhất lại đang chạy ở vùng mới nhập vào.

Tôi nói thật

Tôi làm nghề môi giới. Tôi có lợi khi bạn mua. Sáu chuyện trên bạn nghe rồi tự kiểm lại, đừng tin chỉ vì tôi nói.

Sáu chuyện này là 6 cái bẫy, không phải 6 lý do để không mua. Phú Thọ vẫn là nơi tôi đang mua. Tôi chỉ muốn bạn mua với mắt mở.

Số liệu là số công bố tại thời điểm này. Giá đất đổi theo tháng, quy hoạch có thể điều chỉnh, tiến độ hạ tầng có thể chậm.

Ba câu tự trả lời trước khi xuống tiền

Ba câu đó trả lời được thì mua. Chưa trả lời được thì chưa xuống tiền.

Nguồn

Bạn đang cầm một quyển sổ mà chưa chắc? Nhắn cho tôi, tôi xem giúp, không tính tiền.
Zalo 0928.167.666 — Ngọc Khánh, bất động sản Phú Thọ.

Mỗi tuần một chuyện thật ở Phú Thọ

Để lại Zalo, có bài mới tôi gửi. Không quảng cáo, không spam — thấy phiền thì nhắn một câu là tôi dừng.